Об авторе

"Тот, кто не осмеливается ставить себе финансовые цели, уж точно никогда их не достигнет" Роберт Кийосаки

Доходный дом — перспектива и реальность.

Справка:
Доходный дом – многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наем.  
Отличие доходного дома от любого другого жилья состоит в отсутствии возможности для жильцов оформить права собственности на квартиру. За проживание в арендуемой квартире с квартирантов взимается ежемесячная арендная плата. В настоящее время доходные дома являются одним из основных типов жилья горожан в большинстве развитых капиталистических странах.

Сложившаяся в настоящее время экономическая ситуация в России не позволяет делать оптимистические прогнозы по поводу развития строительной отрасли. В условиях ухудшения показателей мировой экономики рассчитывать на рост благосостояния граждан нашей страны не представляется возможным. Подтверждением тому служит тот факт, что многие строительные компании существенно снизили объемы строительства жилья после мирового кризиса 2008-2009гг., а также имеют сегодня нереализованные квартиры в новых домах. Происходит замораживание оборотных средств этих предприятий, фактическая рентабельность строительства снижается. Кроме того, в зимний период строительство жилья  экономически нецелесообразно в связи с большими расходами за отопление строящегося здания и удорожания строительных работ, что также приводит к дефициту финансовых ресурсов у строительных предприятий зимой.
В результате уменьшения реальных доходов населения необходимо переориентироваться на другой сегмент рынка, нужен новый продукт в строительстве, который создаст новый спрос в жилищном секторе. Строительство доходных домов позволит произвести перегруппировку производственных мощностей строительных компаний, получить новый стимул развития производства. Последующая эксплуатация доходного дома создаст возможность получать постоянный доход, что очень важно для строительной компании в зимний период времени.
Есть крылатая фраза, которая очень точно отражает возросший интерес к строительству доходных домов: «Все новое – это хорошо забытое старое». В дореволюционной России доходные дома были весьма распространены. Известно, что они строились в расчете на разный социальный уровень и доход постояльцев. Жить в дорогих доходных домах было престижно, а дешевые меблированные комнаты были доступны людям с весьма ограниченными доходами.
Возникает вопрос: почему до сих пор таких домов практически нет?

Существующее положение на рынке долговременной аренды жилья
Официальной статистики рынка аренды жилья не существует, в настоящее время сдачей квартир в аренду занимаются только физические лица. Произвести приблизительную оценку рынка аренды жилья можно, опираясь на косвенные данные. Допустим, что объем Омского рынка аренды жилья составляет 60 000 квартир при средней цене 13 000 руб. в месяц (стоимость аренды была рассчитана исходя из данных Интернета). Ежемесячно оборот составляет  60 000 х 13 000 = 780 000 000 руб.
Доходный дом — один из наиболее привлекательных вариантов для людей, желающих арендовать квартиру. Главным плюсом аренды квартиры в доходном доме является максимальная прозрачность взаимоотношений с арендодателем. В настоящее время хозяева сданных в долговременную аренду квартир могут в одностороннем порядке расторгнуть договор и выселить жильцов. Строительство доходного дома позволяет создавать сервисную инфраструктуру для жильцов. Арендодатель может предложить арендатору набор сопутствующих сервисов (платная автостоянка, тренажерный зал, охрана, прачечная и другие). За все это арендатор готов платить значительно больше по сравнению с частной арендой.

Целевые аудитории населения г.Омска.
Предполагаемыми целевыми аудиториями для проекта являются:
1) специалисты – менеджеры среднего звена или госслужащие, проживающие в Омской области или приехавшие на работу на временной основе (для последних, данное предложение может быть особенно актуальным, поскольку предполагаемый формат позволяет производить безналичные расчеты);
2) собственники, строящие собственное жилье, нуждающиеся во временном жилье на период строительства.
3) жители г. Омска, снимающие жилье в аренду  по различным причинам;
3) студенты Омских учебных заведений.

Описание проекта «Строительство доходного дома».
Меня заинтересовала эта тема, т.к. я давно работаю в строительной отрасли и все проблемы знаю изнутри. Три месяца я собирала информацию, встречалась с людьми, которые в силу своих должностных полномочий заинтересованы в реализации данного проекта, составляла бизнес-план. Так как я живу и работаю в г.Омске, то для расчетов использовала данные по строительству 10-ти этажного панельного дома, аналог которого уже сдан в эксплуатацию, и стоимости 1 кв.м. общей площади по данным Омского центра ценообразования в строительстве за 4 квартал 2011 года.
Предполагаемый формат: стандартный панельный дом на 144 квартиры (без учета квартир первого этажа). На 1-ом этаже предполагается сдавать площадь в аренду под бизнес, позволяющий повысить привлекательность дома для жильцов (тренажерный зал, парикмахерская, прачечная и т.д.).
По структуре жилья, предлагаемого в аренду,  можно выделить следующие сегменты:
Эконом – класс: однокомнатные квартиры с минимальной обстановкой (холодильник, кухонный гарнитур, диван-кровать, шкаф-купе, в ванной комнате смонтирован душ);
Стандарт: 2-х комнатные квартиры со стандартной обстановкой (холодильник, диван-кровать, кухонный гарнитур, шкаф-купе, жалюзи, в ванной комнате смонтирован либо душ либо ванна ).
При этом важным моментом является обустройство прилегающих территорий у домов – огороженная территория, наличие платной автостоянки, охрана и т.д. Эксплуатация доходного дома предполагает управление дома с выделением данного бизнеса в отдельное направление.
К  предлагаемым услугам управления относятся:
1) организация процесса сдачи жилья в наем, реклама, продвижение на рынке;
2) документальное оформление документов между арендодателем и арендатором;
2) экономическое и бухгалтерское сопровождение, расчет и оформление квитанций на коммунальные услуги;
3) организация  содержания жилья и технической эксплуатации здания; благоустройство территории.

Экономика проекта
Исходя, из полученных мной расчетов по бизнес-плану, я сделала следующие выводы:
1)    окупаемость проекта составит 10 лет, если строительство доходного дома будет осуществляться на собственные деньги. В случае привлечения заемных денег банка под 11% годовых окупаемость составит 15 лет и более, этот факт уничтожает коммерческую привлекательность проекта. Кроме того, нужно еще найти банк, который согласится финансировать такой длительный проект;
2)    данный проект может быть коммерчески успешным, только при условии стоимости сдачи:
1-комнатных квартир начиная от 11 000 руб. в месяц;
2-комнатных квартир начиная от 15 000 руб. в месяц.
Сдача квартир в аренду по стоимости 6 000 руб. в месяц или меньше может быть только в случае отсутствия коммерческого интереса. Например, для решения муниципальных проблем по расселению людей из ветхого жилья. В этом случае и деньги на реализацию этого проекта должны быть бюджетными;
3)    проект интересен для тех строительных предприятий, руководители которых планируют наращивать объемы собственного строительства, создавать филиалы в других регионах страны, вытесняя с рынка менее конкурентоспособных местных коллег;
4)    осуществлять строительство доходного дома самостоятельно либо выполнять функции «заказчика». Это позволит получить фактическую рентабельность строительства не менее 10 %, а также проконтролировать качество строительства, так как выявленные недоделки в ходе эксплуатации доходного дома могут вылиться в значительные суммы и снизить величину  прибыли от ренты.

Кроме того, сегодня, на мой взгляд, меняется ситуация на рынке инвестиций.  Многие игроки рынка (и частный капитал, и муниципалитеты) поняли, что высокая доходность – это прекрасно, но есть еще и риск. Когда рынок растет, ты зарабатываешь миллиарды, но потом приходит кризис, и ты разорен. Выход – диверсифицировать вложения, т.е. помещать существенную часть своего портфеля в надежные инструменты. Такие, которые хоть и не приносят высокого дохода, но зато и не «схлопнутся» в один момент
Следующий момент. Крупные портфельные инвесторы, как правило, вкладываются на временной горизонт лет в 10, не меньше. А на таких длительных сроках недвижимость, как правило, дорожает – процентов на 10 в год. Т.е. получается, что даже частный капитал (не муниципалитет с его льготными условиями получения объектов под сдачу) может получать тут 5 – 8% годовых собственно рентного дохода плюс 10% годовых от удорожания недвижимости. 15 — 18% в год – это очень неплохо, особенно с учетом того, что инструмент в высшей степени надежный. В отличие от рынка продаж, доход здесь будет всегда: людям надо где-то жить, и арендовать квартиры они станут в любой ситуации. Одним словом, на мой взгляд, сейчас наступает момент, когда доходные дома становятся интересными. И можно ожидать их достаточно активного строительства.
Сегодня эта ниша рынка пуста, но не надолго.
Если Вас, дорогой читатель, интересует данный проект и у Вас есть желание его реализовать, то
дополнительную информацию можно получить
Тел. +7 913 652 87 24
Крякушина Ирина Викторовна


Навигация по записям

Предыдущий пост:     ←
Следующий пост:    

К записи "Доходный дом — перспектива и реальность." оставлено 2 коммент.

  1. Игорь:

    Ирина Викторовна , очень интересная статья . Ответьте мне на почту есть вопрос

  2. Спасибо за пост. Позновательно

Оставить свой комментарий

JSantispam

В Вашем браузере отключена поддержка JavaScript! Для корректной работы Вам необходимо включить поддержку JavaScript и обновить данную страницу.